Ключевую ставку подняли до 15%: как отреагирует рынок недвижимости и что делать покупателям

Вот уже четыре месяца Центральный банк России последовательно повышает ключевую ставку. За это время она выросла в два раза: с 7,5 до 15%.    

Хронология роста: 

• 21 июля — с 7,5 до 8,5%;
• 15 августа (внеплановое заседание) — с 8,5 до 12%;
• 15сентября — с 12 до 13%;
• 27 октября — с 13 до 15%. 

Свои шаги регулятор объясняет повышением инфляционного давления на российскую экономику. Рост внутреннего спроса все больше превышает возможности производства товаров и услуг, высокими остаются темпы кредитования и инфляционные ожидания людей. 

В релизе по итогам сегодняшнего заседания совета директоров Центробанк пишет, что его цель в сложившейся ситуации — проводить жесткую денежно-кредитную политику, чтобы вернуть инфляцию на уровень 4% в 2024 году. Годовую инфляцию в 2023-м ЦБ прогнозирует на уровне 7–7,5%.  

Мы расспросили экспертов о том, чем повышение ключевой ставки обернется для рынка и покупателей. 

Как удорожание ипотеки скажется на вторичном рынке? 

— Рынок вторичного жилья, безусловно, сильно пострадает от повышения ключевой ставки, так как ипотека в этом сегменте не субсидируется государством. Ставки в среднем превысят 15% годовых. Это значит, что ежемесячные платежи по ипотеке будут примерно в 2−3 раза больше ставки аренды аналогичной квартиры. В таких условиях спрос на вторичное жилье резко сократится. 

— Этим решением ЦБ фактически убил вторичную ипотеку, потому что уже в понедельник ставки в топовых банках резко полетят вверх, а у предварительно одобренных кредитов начнется обратный отсчет, и заемщикам придется очень быстро решать вопрос с покупкой. То есть продаж на «вторичке» будет еще меньше, и у цен не будет выбора, кроме как снижаться. 

Либо продавцы просто начнут массово уводить объекты с рынка и переходить в аренду, но и здесь может встать вопрос сроков такого решения: при сдаче жилья на период меньше года придется двигаться в цене. 

Поэтому можно прогнозировать: 

а) снижение количества сделок на «вторичке» как минимум на 10–15% в течение месяца;

б) увеличение арендной экспозиции;

в) остановку роста цен на аренду.

— Ставка по ипотеке на вторичном рынке и до повышения была заградительной, сейчас она станет недоступно высокой. При ключевой ставке в 13% клиенты иногда брали ипотеку под 14% годовых — это были те,  кто планировал досрочно ее погасить с продажи другого жилья. Теперь объемы выдаваемой на «вторичке» ипотеки снизятся в разы, рынок замрет. Пока еще действуют старые одобрения под 13%–14%, они теперь выглядят привлекательно и не исключено, что кто-то поспешит ими воспользоваться. 

— Новое повышение сделает ставки по стандартным ипотечным программам заградительными. Кредитоваться будут либо малыми суммами, либо короткими сроками — те, кто имеет большую часть денег для покупки недвижимости. Нужно учитывать, что спрос и так должен был начать снижение из-за того, что часть его была реализована опережающими темпами на фоне ажиотажа июля−сентября текущего года.

— Повышение ключевой ставки окажет наиболее негативное влияние на вторичный рынок, подняв ставки до 17–18%, что в свою очередь вызовет существенное сокращение количества сделок.

— Очевидно, что число тех, кто может взять ипотеку на «вторичку» по ставкам в 15–16%, будет снижаться. Я думаю, что количество сделок по таким ставкам на «вторичке» может сократиться на 15–20%. Это должно повлечь за собой снижение цен на вторичном рынке.

— На состояние рынка недвижимости новое повышение ключевой ставки кардинально не повлияет. В сегментах, на которые не распространяются льготные госпрограммы, клиенты будут совершать ипотечные сделки с расчетом на последующее рефинансирование. В целом потребительская активность на первичном рынке сейчас только растет, так как многие клиенты в периоды экономической неопределенности стремятся конвертировать деньги в надежные недвижимые активы.

— Повышение ключевой ставки не особенно отразится на ипотечном кредитовании. На вторичном рынке покупатели стараются брать в ипотеку небольшую часть для доплаты при альтернативной сделке (когда продают одну квартиру и приобретают другую), а не использовать кредитные средства для полной оплаты квартиры. На данный момент банки уже значительно повысили первоначальный взнос и стали гораздо более требовательными к сильно закредитованным заемщикам.

Что теперь ждет первичный рынок и льготную ипотеку?  

Из-за обилия льготных ипотечных программ первичный рынок недвижимости не так восприимчив к росту ключевой ставки. Однако полностью игнорировать этот факт он тоже не может. Не так давно банки уже повысили размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой. Теперь эксперты обсуждают, возможен ли рост процентных ставок по ним или даже приостановка субсидирования.  

— Что касается новостроек, то и здесь возможны движения, но через неделю-другую. Теоретически возможен пересмотр параметров субсидирования кредитов в сторону увеличения ставки. То есть льготная ипотека на новостройки может подняться до 9–10% годовых, что также сильно отразится на продажах. Учитывая, что профильные ведомства сильно просели в тайминге по запуску ряда новых льготных программ (жилищного кредитования учителей, работников ВПК), то здесь может начаться серьезная борьба между финансовым и строительным блоками.

— При таком подходе к борьбе с инфляцией, когда для одних займы становятся запредельными, а для других «еда остается бесплатной», мы будем наблюдать булимию на первичном рынке недвижимости. И все разговоры о неадекватном разрыве цен между «первичкой» и «вторичкой» и о необходимости борьбы с этим явлением остаются просто словами.

«Первичка» будет поднимать цены и дальше, ситуация усугубляется. У правительства есть возможность красиво выйти из ситуации с льготной ипотекой — не докачивать туда средства после освоения уже выделенных. Тогда формально программа будет существовать, но по факту не будет работать, потому что все выделенные деньги кончились. А там наступит 1 июля 2024 года, и срок действия льготной ипотеки завершится сам собой.

Однако кроме обычной программы льготной ипотеки есть куча других льготных программ:  семейная, IT-, дальневосточная и т. п. Оптимальный путь решения проблемы — уравнять ставки для всех заемщиков, без всяких условий принадлежности к социальному или профессиональному слою. 

— Семейная и льготная ипотека выдаются под 6–8%, ипотека на вторичном рынке будет выдаваться минимум под 16%. Очевидно, что спрос окончательно уйдет на первичный рынок. 

Но полемика о необходимости ужесточения условий льготной ипотеки снова поднимется, потому что это огромная нагрузка на бюджет. Для заемщиков это будет толчком к тому, чтобы снова запрыгивать в последний вагон дешевой ипотеки, так что мы можем увидеть некоторый рост спроса.

— Резкий рост разницы между ключевой ставкой и ставками по льготным кредитам как минимум приведет к более быстрому сокращению выделенных лимитов. 

Рынки вторичного и первичного жилья тесно взаимосвязаны. При стагнации спроса на готовое жилье со временем начнет снижаться и спрос на льготные программы, поскольку люди просто не смогут продать за адекватную цену имеющиеся у них квартиры, чтобы купить новые.

— Изменения условий льготной ипотеки, скорее всего, не будет — предполагается, что высокие ставки не должны действовать длительное время. В течение 6–12 месяцев инфляция должна затормозиться, и ставки вернутся в более доступный диапазон. 

— На данный момент не анонсируются новые условия по льготной ипотеке, и мы не прогнозируем значительных изменений по ним в ближайшее время. Возможно, корректировки коснутся каких-то определенных пунктов, как это было с увеличением порога первоначального взноса.

Спрос на рынке недвижимости в ближайшие дни вырастет?

— Считаю, что первые дни после поднятия ставки количество сделок увеличится как на вторичном, так и на первичном рынке, покупатели будут реализовывать уже полученные ипотечные инструменты по привлекательным ставкам.

Что будет с ценами на жилье?

— Разрыв цен между первичным  и вторичным рынками будет увеличиваться при сохранении такой дельты ставок. Если и раньше «первичка» была на 15% дороже «вторички» только за счет более низких ставок по ипотеке, то при нынешней разнице в ставках можно ждать еще более существенной разницы в цене.

Но желающих покупать новостройки при таком разрыве цен должно стать меньше. Люди понимают, что актив не стоит тех денег, которые за него просят, и продать его по той же цене не удастся.

— Вторичный рынок будет стагнировать. В первую очередь стоит ожидать роста дисконта на квартиры, собственники которых будут заинтересованы в срочной продаже.

— На первичном рынке возможно небольшое увеличение стоимости квадратного метра, т. к. инструментов для покупки строящейся недвижимости достаточно (ипотека для IT-сектора от 4%, семейная ипотека от 6% и ипотека с господдержкой от 8%). Они гораздо ниже ставки ЦБ и очень выгодны покупателю.

— На цены влияют другие факторы: стоимость строительных материалов, удорожание рабочей силы, изменение стадий строительства и корректировка логистических цепочек. До конца года мы не прогнозируем какого-то существенного повышения стоимости новостроек.

Что сейчас делать людям: бежать покупать жилье или отложить покупку?

— Конечно, покупать. Квадратный метр растет независимо от того, увеличивается или нет ключевая ставка. Но покупать не вторичный рынок жилья, а новостройку, или же строить ИЖС по госпрограммам, ставки по которым до 1 июля 2024 года правительство держит на текущем уровне. Покупать, если это нужно, если есть мысль о том, что нужно улучшить жилищные условия вам, вашим детям, родителям. Но только по госпрограммам.

— Часть собственников снимет с продажи свои квартиры. Несостоявшиеся покупатели «вторички» будут искать альтернативы у застройщиков и в аренде. Впрочем, у девелоперов в Москве из 67 тыс. помещений только около 6,6 тыс. (10%) продается в готовых домах, а с полной отделкой из них всего 2,2 тыс. (3%). 

Снизится спрос на апартаменты, на которые не распространяется льготная и семейная ипотека. Затруднения на вторичном рынке в перспективе создадут проблемы и на рынке новостроек, ведь многие покупатели жилья у застройщиков — это вчерашние продавцы «вторички». Для многих невозможность продать старую квартиру исключает возможность покупки новой. 

Как повышение ключевой ставки комментируют в банках?

— Вероятнее всего, заявок на ипотеку на вторичном рынке станет еще меньше. Во-первых, ипотека станет дороже, увеличатся процентные выплаты по кредитам. Во-вторых, вырастут процентные ставки по вкладам, что, вероятнее всего, сделает сбережения еще более привлекательными. В-третьих, продавцы жилья в основном пока не готовы значительно снижать цены. 

Рост количества заявок по прежним ставкам вполне вероятен. Одобрение ипотечного кредита не обязывает потенциального заемщика к его оформлению, поэтому для подстраховки заявку на ипотеку могут подать даже те, кто пока не уверен в покупке недвижимости. 

Будет ли ключевая ставка еще расти до конца года?

— Если инфляция и дальше будет существенно расти, ЦБ может продолжить ужесточение ДКП и повышение ключевой ставки.

— Я считаю, что до конца года ставку ЦБ еще будут поднимать, тенденция на повышение четко прослеживается.

Ипотека с господдержкой на Циан: одна анкета для 9 ведущих банков